NHỮNG LOẠI HỢP ĐỒNG VỀ NHÀ ĐẤT NÀO BẮT BUỘC PHẢI CÔNG CHỨNG CHỨNG THỰC?

1.Những loại hợp đồng về nhà đất nào bắt buộc phải công chứng chứng thực?

(1)Căn cứ tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định về hợp đồng về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như sau:

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

– Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

Lưu ý: Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.

(2)Căn cứ tại khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định về hợp đồng về nhà ở như sau:

– Hợp đồng mua bán nhà ở

– Hợp đồng thuê mua nhà ở

– Hợp đồng tặng cho nhà ở.

– Hợp đồng đổi nhà ở.

– Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở.

– Hợp đồng thế chấp nhà ở.

Đối với giao dịch quy định trên thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

Lưu ý: Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

2.Nơi công chứng, chứng thực hợp đồng về nhà đất ở đâu?

(1)Nơi công chứng hợp đồng nhà đất

Căn cứ theo Điều 44 Luật Công chứng 2024 quy định như sau:

Điều 44.Thẩm quyền công chứng giao dịch về bất động sản

Công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được công chứng giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản, văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản, thỏa thuận xác lập chế độ tài sản của vợ chồng về bất động sản và công chứng việc sửa đổi, bổ sung, chấm dứt, hủy bỏ các giao dịch này theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi công chứng hợp đồng về nhà đất thì người có yêu cầu công chứng mang hồ sơ tới văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà, đất.

Trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là nhà đất và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với nhà đất thì có thể công chứng khác tỉnh.

(2)Nơi chứng thực hợp đồng nhà đất

Căn cứ tại khoản 2, khoản 6 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP quy định như sau:

Điều 5.Thẩm quyền và trách nhiệm chứng thực

…2.Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp xã) có thẩm quyền và trách nhiệm:

…d)Chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai;

đ)Chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở;

…6.Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất. Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà.

Như vậy, hợp đồng về nhà đất phải được chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà, đất.

3.Quyền chung của người sử dụng đất được quy định như thế nào?

Căn cứ theo Điều 26 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:

– Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

– Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất sử dụng hợp pháp.

– Hưởng các lợi ích khi Nhà nước đầu tư để bảo vệ, cải tạo và phát triển đất nông nghiệp.

– Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, phục hồi đất nông nghiệp.

– Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.

– Được quyền chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 và quy định khác của pháp luật có liên quan.

– Được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật Đất đai 2024.

– Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.

Nguồn: TVPL

Thực hiện: Luật sư Minh Huyền