BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI CHƯA ĐỦ 5 NĂM BỊ XỬ LÝ THẾ NÀO?

1.Bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm bị xử lý thế nào?

Theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và khoản 4 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, nhà ở xã hội chỉ được phép chuyển nhượng lại khi đạt thời hạn thuê/mua tối thiểu là 05 năm kể từ thời điểm tất toán toàn bộ khoản tiền mua, thuê mua nhà ở đó (trừ một số trường hợp ngoại lệ theo quy định).

Như vậy, nếu cố tình thực hiện mua bán nhà ở xã hội khi chưa đủ thời hạn 05 năm (trừ các trường hợp được phép theo luật định) thì:

– Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê sẽ bị vô hiệu.

– Bên mua sẽ bị buộc phải bàn giao lại nhà ở xã hội cho đơn vị quản lý. Trường hợp cố tình không bàn giao thì Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh sẽ thực hiện cưỡng chế thu hồi nhà ở.

Cụ thể, khoản 6 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 số 65/2014/QH13 khẳng định:

“Mọi trường hợp cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội không đúng quy định của Luật này thì hợp đồng cho thuê, thuê mua, mua bán nhà ở không có giá trị pháp lý và bên thuê, thuê mua, mua phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó.”

Bên cạnh đó, trường hợp cố tình rao bán nhà ở xã hội chưa đủ điều kiện theo quy định tại Điều 64 Nghị định 16/2022/NĐ-CP cũng sẽ bị phạt như sau:

– Phạt tiền từ 40 – 60 triệu đồng khi bán/cho thuê/cho thuê mua nhà ở xã hội không đúng đối tượng hoặc không đảm bảo được các điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở.

– Phạt tiền từ 100 – 120 triệu đồng khi bên thuê/thuê mua/mua nhà ở xã hội bán/cho thuê lại/cho mượn nhà không đúng quy định.

– Buộc thu hồi lại nhà ở xã hội hoặc phải hoàn trả lại tiền cho bên mua, thuê mua.

Lưu ý: Mức phạt trên là mức phạt áp dụng đối với tổ chức, đối với cá nhân vi phạm thì mức phạt bằng 1/2 mức phạt nêu trên (theo quy định tại điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP).

2.Điều kiện chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đủ 5 năm

Theo quy định tại khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 và khoản 5 Điều 19 Nghị định 100/2015/NĐ-CP, điều kiện để được chuyển nhượng nhà ở xã hội khi chưa đến thời hạn 05 năm gồm:

– Bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, tiền thuê nhà ở.

– Đối tượng được bán lại:

+Đơn vị thực hiện việc quản lý nhà ở xã hội đó: Bán lại cho Nhà nước hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội.

+Người có công với cách mạng.

+Hộ nghèo, hộ cận nghèo khu vực nông thôn.

+Hộ gia đình thuộc vùng nông thôn thường xuyên xảy ra thiên tai, biến đổi khí hậu.

+Người có thu nhập thấp, hộ nghèo, hộ cận nghèo khu vực đô thị.

+Người lao động đang làm việc tại khu công công nghiệp.

+Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân quốc phòng thuộc các cơ quan, đơn vị thuộc quân đội nhân dân và công an nhân dân.

+Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của luật về cán bộ, công chức, viên chức.

+Các đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định tại khoản 5 Điều 81 Luật Nhà ở.

+Học sinh, sinh viên tại các trường Đại học, Cao đẳng, Học viện, dạy nghề và học sinh trường dân tộc nội trú được sử dụng nhà ở xã hội trong thời gian vẫn còn học tập.

+Hộ gia đình, cá nhân thuộc diện bị thu hồi đất, phải giải tỏa, phá dỡ nhà nhưng chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà đất để ở.

Như vậy, ngoại trừ các đối tượng trên, bên bán sẽ không được quyền bán nhà ở xã hội cho bất kỳ người nào khác.

Lưu ý:

– Trường hợp bán lại nhà ở xã hội cho chủ đầu tư: Người bán cần thực hiện thủ tục thanh lý hợp đồng với chủ đầu tư.

Trong đó, giá bán lại tối đa bằng với giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng thời điểm, địa điểm. Bên cạnh đó, khi thực hiện việc bán nhà ở xã hội thì người bán không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (TNCN).

– Trường hợp bán lại nhà ở cho các đối tượng khác thuộc diện được mua/thuê mua nhà ở xã hội: người bán lại phải thực hiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư cho người mua lại và cũng sẽ không phải nộp thuế TNCN.

3.Thủ tục mua bán nhà ở xã hội chưa đủ 5 năm

Trường hợp 1: Người mua là đơn vị quản lý nhà ở xã hội đó

Bước 1: Thực hiện thanh lý hợp đồng mua bán nhà ở xã hội với chủ đầu tư. Trong đó, việc thanh lý phải được lập thành văn bản và có chữ ký, đóng dấu hoặc điểm chỉ giữa các bên.

Bước 2: Công chứng/chứng thực văn bản thanh lý hợp đồng nhà ở xã hội.

Theo đó, hợp đồng thanh lý nhà ở xã hội cần phải được công chứng, chứng thực để đảm bảo tính pháp lý. Trong văn bản thanh lý hợp đồng, các bên có quyền thỏa thuận giá bán lại tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại thời điểm bán và khu vực có nhà ở.

Trường hợp 2: Người mua là đối tượng đủ điều kiện được mua nhà ở xã hội theo quy định

Bước 1: Bên mua nhà cần chuẩn bị giấy tờ xác nhận thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội bao gồm:

Đơn xin mua nhà ở xã hội;

Xác nhận thực trạng và nơi cư trú, thu nhập của đối tượng được mua nhà ở xã hội (các mẫu từ 02 đến 08, Phụ lục I ban hành kèm theo Thông tư 09/2021/TT-BXD);

Căn cước công dân của người mua;

​Bước 2: Lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội đã ký với chủ đầu tư cho bên mua.

Tên gọi của văn bản này có thể là văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán căn hộ (nếu nhà ở xã hội là căn hộ chung cư) hoặc văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội.

Trong văn bản chuyển nhượng bao gồm các nội dung cơ bản như thông tin các bên, giá mua bán/chuyển nhượng, quyền/nghĩa vụ của các bên…;

Bước 3: Chủ đầu tư gửi hồ sơ của người mua lên cho Ủy ban nhân dân cấp xã xem xét, xác nhận.

Bước 4: Thanh toán tiền mua theo đúng hợp đồng, thỏa thuận

Bước 5: Cấp/sang tên Sổ đỏ, Sổ hồng theo quy định.

Nguồn: Luatvietnam