CHUNG CƯ CHƯA CÓ SỔ HỒNG, CÓ MUA BÁN ĐƯỢC KHÔNG?

1.Chưa có Sổ hồng có được bán chung cư không?

Điểm a khoản 1 Điều 160 Luật Nhà ở năm 2023 nêu rõ:

Điều 160. Điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch

1.Giao dịch về mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

a) Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này;…

Theo đó, khi mua bán chung cư bắt buộc phải có điều kiện là có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở (hay còn gọi tắt là Sổ hồng chung cư) trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 160 Luật Nhà ở 2023, được hướng dẫn bởi Nghị định 95/2024/NĐ-CP gồm:

– Mua bán, thuê mua, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai; bán nhà ở trong trường hợp giải thể, phá sản;

– Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết;

– Mua bán, thuê mua nhà ở có sẵn của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở trong các trường hợp:

+ Nhà ở thuộc tài sản công;

+ Nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư không thuộc tài sản công;

– Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

– Nhận thừa kế nhà ở.

Như vậy, có thể thấy, mặc dù chung cư chưa có Sổ hồng nhưng các bên hoàn toàn có thể mua bán.

2.Mua bán chung cư chưa có sổ có phải công chứng không?

Về vấn đề này, căn cứ theo quy định tại Điều 164 Luật Nhà ở 2023 như sau:

(1) Trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp tại (2)

Đối với giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

(2) Trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; mua bán, thuê mua nhà ở thuộc tài sản công; mua bán, thuê mua nhà ở mà một bên là tổ chức, bao gồm: nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; thuê, mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở thì không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Đối với giao dịch quy định tại (2) thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là do các bên thỏa thuận; trường hợp các bên không có thỏa thuận thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm ký kết hợp đồng.

(3) Văn bản thừa kế nhà ở được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.

(4) Việc công chứng hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại tổ chức hành nghề công chứng; việc chứng thực hợp đồng về nhà ở được thực hiện tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở.

Như vậy, căn cứ theo quy định trên có thể thấy, tất cả các giao dịch mua bán chung cư đều phải công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp mua bán nhà ở xã hội (bên bán là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản) thì không bắt buộc mà theo sự thoả thuận của các bên.

Có nghĩa, chung cư chưa có Sổ hồng, nếu một trong hai bên là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Ngược lại, nếu mua bán mà một trong các bên không có chức năng kinh doanh bất động sản thì bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

Nguồn: Luatvietnam