SỔ ĐỎ KHÔNG CHÍNH CHỦ CÓ CẦM CỐ ĐƯỢC KHÔNG? CÓ BỊ PHẠT KHÔNG?

1.Sổ đỏ không chính chủ có cầm được không?

Đầu tiên cần phải khẳng định, không thể thực hiện cầm cố đối với Sổ đỏ không chính chủ theo quy định pháp luật. Nếu muốn thế chấp Sổ đỏ không chính chủ thì bắt buộc phải có sự cho phép, ủy quyền của chủ sở hữu trên Giấy chứng nhận.

Theo quy định tại Điều 309 Bộ luật Dân sự 2015, cầm cố tài sản được hiểu là việc bên cầm cố giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên nhận cầm cố nhằm bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ. Mà tài sản bao gồm:

– Vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản

– Bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.

(Căn cứ: Điều 105 Bộ luật Dân sự 2015)

Theo quy định tại khoản 21 Điều 3 Luật Đất đai 2024, Sổ đỏ chỉ là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chứ không được xem là tài sản.

Mà trên thực tế, bản chất của giao dịch này là giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất.

Theo đó, khi nhà đất được thế chấp đúng quy định, trên Sổ sẽ ghi đầy đủ thông tin việc thế chấp tại cột “Nội dung thay đổi và cơ sở pháp lý” (nằm tại mặt 4 GCN đối với mẫu trước 01/01/2025 và nằm trên trang 2, mã QR đối với mẫu sau ngày 01/01/2025).

Nói tóm lại: Việc mang Sổ đỏ không chính chủ ra để cầm cố thì sẽ không được chấp nhận bởi việc thế chấp này không có giá trị pháp lý. Chủ sở hữu nhà đất chỉ cần báo mất và xin cấp lại Sổ là sẽ được Văn phòng đăng ký đất đai cấp lại cho Sổ mới.

2.Cầm Sổ đỏ không chính chủ có bị phạt không?

Hành vi tự ý lấy Sổ đỏ không chính chủ để thế chấp được xem là hành vi vi phạm pháp luật, bởi lẽ theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, khi thực hiện giao dịch thế chấp tài sản, bên thế chấp phải dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.

Pháp luật không công nhận hình thức cầm cố đối với Sổ đỏ. Tuy nhiên trên thực tế một số tổ chức, cá nhân vẫn nhận cầm cố Sổ đỏ.

Hành vi cầm Sổ đỏ không chính chủ có thể được xem là hành vi cầm cố trái phép tài sản của người khác và có thể bị xử phạt hành chính từ 03 – 05 triệu đồng (điểm đ khoản 2 Điều 15 Nghị định 144/2021/NĐ-CP).

Đối với hành vi nhận cầm cố tài sản không chính chủ mà không có giấy ủy quyền hợp lệ của người đó cho người mang tài sản đi cầm cố thì bị xử phạt hành chính từ 05 – 10 triệu đồng (điểm l khoản 3 Điều 12 Nghị định 144/2021/NĐ-CP).

3.Có cách nào để cầm Sổ đỏ không chính chủ đúng luật không?

Hiện nay, pháp luật không công nhận hình thức cầm cố Sổ đỏ, do đó không có cách cầm cố Sổ đỏ không chính chủ đúng luật.

Tuy nhiên, có thể tiến hành việc thế chấp Sổ đỏ (thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất) để vay tiền.

Theo đó, căn cứ Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 để thế chấp tài sản đúng luật thì tài sản thế chấp phải thuộc sở hữu của bên thế chấp, trường hợp tài sản này không chính chủ thì phải có sự đồng ý cũng như ủy quyền của chủ sở hữu tài sản cho người thực hiện việc vay thế chấp Sổ đỏ.

Ngoài ra căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, việc thế chấp Sổ đỏ được thực hiện khi có đủ điều kiện sau:

– Có Giấy chứng nhận.

– Đất này không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết, đã có bản án hoặc quyết định của Tòa, phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên hoặc áp dụng các biện pháp khác để đảm bảo thi hành án

– Còn trong thời hạn sử dụng đất.

– Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định.

Tóm lại, có thể dùng Sổ đỏ để vay thế chấp tuy nhiên Sổ đỏ này phải chính chủ và thỏa mãn các điều kiện được quy định theo pháp luật về đất đai, trường hợp Sổ đỏ không chính chủ thì phải có sự đồng ý và văn bản ủy quyền, hợp đồng ủy quyền của người sở hữu tài sản cho bên thế chấp.

4.Sổ đỏ đã bị cầm có được xin cấp lại không?

Căn cứ quy định tại Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người dân chỉ có thể xin cấp lại Sổ đỏ khi làm mất. Đồng thời, pháp luật hiện hành không có quy định về việc cấp lại sổ đỏ khi Sổ bị đem cầm cố, thế chấp. Do vậy, trường hợp bị mất Sổ do bị cầm cố thì có thể báo công an và thực hiện khởi kiện vì bị giữ Sổ trái phép.

Do việc cầm cố Sổ đỏ là giao dịch không được pháp luật công nhận nên trường hợp xảy ra tranh chấp thì giao dịch cầm cố này có thể được Tòa án tuyên bố vô hiệu và các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.

Tuy nhiên, nếu Sổ đỏ của bị mất và không biết bị cầm cố thì có thể trình báo lên UBND xã. Theo khoản 3 Điều 39 Nghị định 101, UBND xã sẽ thực hiện niêm yết về việc mất Sổ tại trụ sở Ủy ban và điểm dân cư nơi có đất trong 15 ngày.

Trong thời hạn không quá 05 ngày kể từ ngày kết thúc thời gian niêm yết, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm lập biên bản kết thúc niêm yết và gửi đến Văn phòng đăng ký đất đai để thực hiện việc cấp lại Giấy chứng nhận cho người dân.

Nguồn: Luatvietnam