BỒI THƯỜNG CHI PHÍ ĐẦU TƯ KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI ĐẤT

1.Khi nào được bồi thường chi phí đầu tư vào đất?

Theo khoản 1 Điều 107 Luật Đất đai 2024 khi Nhà nước thu hồi đất thì các trường hợp sau sẽ không được bồi thường về đất nhưng sẽ được bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại. Cụ thể:

(1) Đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất, trừ trường hợp đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường về đất;

(2) Đất được Nhà nước giao cho tổ chức thuộc trường hợp có thu tiền sử dụng đất nhưng được miễn tiền sử dụng đất;

(3) Đất được Nhà nước cho thuê trả tiền thuê đất hằng năm; đất thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê nhưng được miễn tiền thuê đất (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất phi nông nghiệp không phải là đất ở có đủ điều kiện được bồi thường thì được bồi thường về đất)

(4) Đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích được UBND cấp xã cho thuê;

(5) Đất nhận khoán để sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối.

(6) Đất nông nghiệp có diện tích được giao vượt hạn mức.

Lưu ý: Chỉ áp dụng khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

2.Các loại chi phí đầu tư được bồi thường

Theo khoản 7 Điều 3 Luật Đất đai 2024, chi phí đầu tư vào đất còn lại là các chi phí hợp lý mà người sử dụng đất đã đầu tư trực tiếp vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất nhưng đến thời điểm Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng chưa thu hồi hết.

Cụ thể hơn, khoản 2 Điều 107 Luật Đất đai 2024, thì chi phí đầu tư vào đất còn lại gồm toàn bộ hoặc một phần của các khoản chi phí sau:

– Chi phí san lấp mặt bằng;

– Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

– Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

– Kinh phí bồi thường/hỗ trợ/tái định cư mà đã ứng trước theo phương án đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt mà chưa được khấu trừ hết vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;

– Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất.

3.Mức tiền bồi thường chi phí đầu tư khi Nhà nước thu hồi

*Để xác định được mức tiền bồi thường chi phí đầu tư còn lại khi Nhà nước thu hồi đất, trước hết cần có căn cứ/điều kiện xác định chi phí đầu tư vào đất còn lại, cụ thể như sau:

(1) Phải có hồ sơ, chứng từ chứng minh đã đầu tư vào đất gồm:

– Văn bản, hợp đồng thuê, khoán san lấp mặt bằng, tôn tạo đất đối với đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê, cải tạo đất, chống xói mòn, chống xâm thực, xây dựng, gia cố nền đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh.

– Văn bản, thanh lý hợp đồng; Hóa đơn, chứng từ thanh toán đối với từng khoản chi phí đã đầu tư vào đất.

– Văn bản, hợp đồng khác có liên quan đến việc đầu tư vào đất được xác lập tại thời điểm đầu tư.

(2) Trường hợp chi phí đầu tư vào đất còn lại không có hồ sơ, chứng từ chứng minh thì UBND cấp tỉnh căn cứ tình hình thực tế tại địa phương quy định việc xác định chi phí đầu tư vào đất.

Có thể thấy, so với Luật Đất đai 2013 thì Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ điều kiện “Chi phí đầu tư vào đất không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước”. Tóm lại để xác định chi phí đầu tư vào đất cần đáp ứng các điều kiện liên quan đến việc hồ sơ, chứng từ chứng minh nêu trên.

*Xác định tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất

Căn cứ quy định tại khoản 4, 6 Điều 17 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất được xác định như sau:

(i) Đối với trường hợp bồi thường đối với chi phí đầu tư vào đất còn lại đối với trường hợp ứng trước kinh phí bồi thường/hỗ trợ/tái định cư mà chưa khấu trừ hết vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Mức bồi thường chi phí đầu tư này tạm được gọi là kinh phí chưa khấu trừ hết và thực hiện theo quy định tại điểm a khoản 9 Điều 31 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

– Trường hợp đất trước khi bị thu hồi là đất được cho thuê đất trả tiền thuê một lần mà kinh phí bồi thường/hỗ trợ/tái định cư đã ứng trước đã được tính vào vốn đầu tư và đã được bồi thường về đất thì kinh phí chưa khấu trừ hết được xác định bằng không;

– Trường hợp đất trước khi bị thu hồi là đất được cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm và kinh phí bồi thường/hỗ trợ/tái định cư đang được khấu trừ theo phương thức quy đổi ra số năm/tháng đã hoàn thành tiền thuê đất thì kinh phí chưa khấu trừ hết được xác định như sau:

Kinh phí chưa khấu trừ hết = Số năm, tháng đã được quy đổi hoàn thành nghĩa vụ về tiền thuê đất nhưng chưa sử dụng x Đơn giá thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm tại thời điểm Nhà nước quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

– Trường hợp đất là được cho thuê đất trả tiền thuê hằng năm và kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đang được khấu trừ theo phương thức trừ dần vào tiền thuê đất thì kinh phí chưa khấu trừ hết được xác định như sau:

Kinh phí chưa khấu trừ hết = Tổng số kinh phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được khấu trừ theo quy định – Số kinh phí bồi thường, hỗ trợ tái định cư đã thực hiện khấu trừ

(ii) Trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà đã trả trước cho nhiều năm nhưng chưa sử dụng thời gian đã trả trước tiền thuê đất thực hiện theo quy định tại điểm b khoản 9 Điều 31 Nghị định 103/2024/NĐ-CP:

Đối với số tiền thuê đất trả tiền thuê đất hằng năm mà đã trả trước cho nhiều năm nhưng chưa sử dụng hết thời gian trả trước:

Chi phí đầu tư vào đất còn lại = Tiền thuế đất một năm xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư x Thời hạn đã trả trước tiền thuê đất còn lại

Trong đó:

– Tiền thuê đất một năm: Được xác định theo quy định theo chính sách và giá đất tại thời điểm Nhà nước quyết định phê duyệt phương án.

– Thời hạn đã trả trước = Thời hạn đã trả trước tiền thuê đất trừ – thời hạn đã sử dụng đất thuê tính đến thời điểm Nhà nước quyết định phê duyệt phương án.

(iii) Xác định Chi phí đầu tư vào đất còn lại trong những trường hợp khác (trừ 2 trường hợp nêu trên)

– Chi phí đầu tư vào đất còn lại được xác định theo công thức sau:

P = ((P1 + P2 + P3 + P4)/T1)) x T2

Trong đó:

– P: Chi phí đầu tư vào đất còn lại;

– P1: Chi phí san lấp mặt bằng;

– P2: Chi phí cải tạo làm tăng độ màu mỡ của đất, thau chua rửa mặn, chống xói mòn, xâm thực đối với đất sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp;

– P3: Chi phí gia cố khả năng chịu lực chống rung, sụt lún đất đối với đất làm mặt bằng sản xuất kinh doanh;

– P4: Chi phí khác có liên quan đã đầu tư vào đất phù hợp với mục đích sử dụng đất;

– T1: Thời hạn sử dụng đất (với trường hợp thời điểm đầu tư vào đất sau thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thì thời hạn sử dụng đất được tính từ thời điểm đầu tư vào đất).

– T2: Thời hạn sử dụng đất còn lại.

Nguồn: Luatvietnam