ĐÃ CÓ QUYẾT ĐỊNH THU HỒI ĐẤT CÓ ĐƯỢC CHUYỂN NHƯỢNG NỮA KHÔNG?

1.Đã có quyết định thu hồi đất có được chuyển nhượng nữa không?

Căn cứ khoản 35 Điều 3 Luật Đất đai 2024 quy định:

Điều 3.Giải thích từ ngữ

Trong Luật này, các từ ngữ dưới đây được hiểu như sau:

…35.Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý….

Theo quy định trên, khi Nhà nước thu hồi đất thì đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất của người sử dụng đất và đất của người đang sử dụng đất, đất đang được Nhà nước giao quản lý sẽ bị thu lại.

Người sử dụng đất không còn quyền với thửa đất này nữa nên cũng không còn quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

2.Đã có quyết định thu hồi đất nhưng vẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị xử phạt như thế nào?

Căn cứ Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định thì để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần đáp ứng điều kiện như sau:

Điều 45.Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất

1.Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:

a)Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 của Luật này;

b)Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật;

c)Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự;

d)Trong thời hạn sử dụng đất;

đ)Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật…

Theo đó, điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Mà khi Nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng đất không còn quyền sử dụng đất đối với thửa đất này nữa nên đồng thời giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng sẽ bị thu hồi, điều chỉnh. Do đó, nếu người sử dụng đất vẫn chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người khác sẽ bị phạt theo điểm c khoản 3 Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:

Điều 17.Chuyển quyền, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp bằng quyền sử dụng đất mà không đủ điều kiện theo quy định

…3.Hành vi chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện theo quy định tại khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai thì hình thức và mức xử phạt như sau:

…c) Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với hành vi chuyển nhượng hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Theo khoản 2 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy định:

Điều 5. Mức phạt tiền và thẩm quyền xử phạt

…2.Mức phạt tiền quy định tại Chương II của Nghị định này áp dụng đối với cá nhân (trừ khoản 4, 5, 6 Điều 18, khoản 1 Điều 19, điểm b khoản 1 và khoản 4 Điều 20, Điều 22, khoản 2 và khoản 3 Điều 29 Nghị định này). Mức phạt tiền đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm hành chính….

Theo đó, mức phạt tiền tại Điều 17 Nghị định 123/2024/NĐ-CP là mức phạt đối với cá nhân vi phạm, nếu tổ chức vi phạm sẽ phạt tiền bằng 02 lần mức phạt tiền với cá nhân.

Như vậy, cá nhân có hành vi chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có quyết định thu hồi đất sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng, tổ chức vi phạm sẽ bị phạt tiền từ 60.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng.

3.Trong thời gian khiếu nại quyết định thu hồi đất thì có phải bàn giao đất không?

Căn cứ Điều 40 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định:

Điều 40.Khiếu nại quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế

1.Người có đất thu hồi, tổ chức, cá nhân có liên quan có quyền khiếu nại về việc kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc, thu hồi đất, cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật về khiếu nại.

Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc, quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định hành chính gây ra (nếu có).

2.Đối với trường hợp việc thu hồi đất có liên quan đến quyền và lợi ích của tổ chức, cá nhân khác trong việc sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền vẫn tiến hành kiểm đếm bắt buộc, cưỡng chế thực hiện kiểm đếm bắt buộc, thu hồi đất, cưỡng chế thực hiện quyết định thu hồi đất theo quy định mà không phải chờ cho đến khi giải quyết xong quyền và nghĩa vụ liên quan đến việc sử dụng đất giữa người có đất thu hồi và tổ chức, cá nhân đó theo quy định của pháp luật có liên quan.

Theo quy định trên thì trong thời gian chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi đất, quyết định cưỡng chế thu hồi đất.

Nếu cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì mới dừng cưỡng chế nếu việc cưỡng chế chưa hoàn thành; hủy bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định hành chính gây ra (nếu có).

Nguồn: TVPL

Thực hiện: Luật sư Minh Huyền