GIÁ ĐẤT SẮP THAY ĐỔI NHƯ THẾ NÀO THEO DỰ THẢO NGHỊ ĐỊNH MỚI?

1.Đề xuất mới về phương pháp xác định giá đất: Giá đất sẽ thay đổi thế nào?

Phương pháp xác định giá đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giá đất. Do vậy, khi dự thảo Nghị định mới sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến phương pháp định giá đất sẽ làm ảnh hưởng tới giá đất sắp tới.
Trong đó:

– Dự thảo sửa đổi Nghị định về giá đất đã bỏ quy định riêng về phương pháp chiết trừ để định giá đất, thay vào đó lồng ghép phương pháp này vào phương pháp so sánh. Điều này phần nào giảm tải khó khăn, vướng mắc cho các cơ quan, tổ chức khi lựa chọn phương pháp định giá đất.

– Sửa đổi, bổ sung một số nội dung của phương pháp thặng dư để giảm yếu tố giả định, ý chí chủ quan của người định giá, thuận lợi hơn trong tổ chức định giá đất.

– Bổ sung việc thu thập thông tin từ cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá khi áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất là cơ sở để áp dụng giá đất gần hơn với giá thị trường.

Có thể thấy rằng Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP đã quy định rõ ràng và cụ thể hơn về phương pháp xác định giá đất, đem lại tính khả thi cao khi áp dụng trên thực tế.

Đồng thời, sửa đổi phương pháp xác định giá đất để điều chỉnh giá đất tiệm cận giá trên thị trường (thông qua các các giao dịch mua bán bất động sản,…)
Cụ thể, dự thảo có đề xuất sửa đổi, bổ sung những vấn đề liên quan đến phương pháp xác định giá đất sau đây:

1.1 Đề xuất chỉ còn 4 phương pháp xác định giá đất

Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP (dự thảo Nghị định sửa đổi về giá đất) đã sửa đổi Điều 4 Nghị định 44 liên quan đến phương pháp xác định giá đất.

Cụ thể, so với hiện nay, dự thảo đưa ra 04 phương pháp xác định giá đất gồm:

– Phương pháp so sánh: Được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Việc điều chỉnh mức giá thực hiện thông qua phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Công thức:

Giá đất của thửa đất so sánh = (Giá trị của thửa đất so sánh – Giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất) / Diện tích thửa đất so sánh

(Hiện nay, định giá đất theo phương pháp so sánh trực tiếp được thực hiện thông qua việc phân tích mức giá của các thửa đất trống tương tự về: mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi… của thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Từ đó, so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá)

– Phương pháp thu nhập: Được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng của 03 năm liền kề trước thời điểm định giá.

Công thức:

Giá đất của thửa đất cần định giá = Giá trị của thửa đất cần định giá/ Diện tích thửa đất cần định giá

(Hiện nay, định giá đất bằng phương pháp thu nhập được tính bằng mức thu nhập ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất chia lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng.

Mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm xác định theo ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh).

– Phương pháp thặng dư: Lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất.

Công thức:

(Hiện nay, phương pháp thặng dư để định giá đất với đất có tiềm năng phát triển để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản).

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Đáng chú ý, hệ số điều chỉnh giá đất sẽ được ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

(Hiện nay, không quy định ban hành hệ số điều chỉnh giá đất thông qua so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường).

1.2.Hướng dẫn về thông tin áp dụng phương pháp định giá đất

Bên cạnh đề xuất sửa đổi phương pháp định giá đất, dự thảo cũng đề xuất thêm quy định hướng dẫn áp dụng phương pháp định giá đất.

Dự thảo bổ sung Điều 5b về thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất gồm:

– Thông tin về giá đất, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất (là thông tin trong khoảng thời gian không quá 24 tháng tính từ thời điểm định giá đất trở về trước).

– Thông tin về thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất phi nông nghiệp để áp dụng phương pháp thu nhập.

Trong đó, thông tin để áp dụng phương pháp so sánh, phương pháp thặng dư và xây dựng hệ số điều chỉnh giá đất được thu thập trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá hoặc từ các nguồn sau đây:

– Giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp người trúng đấu giá đã thanh toán xong giá trị quyền sử dụng đất được lưu trữ tại đơn vị tổ chức thực hiện việc đấu giá quyền sử dụng đất, tại cơ quan thi hành án, tổ chức tín dụng có quyền sử dụng đất đưa ra đấu giá;

– Giá đất đã sử dụng để thu nghĩa vụ tài chính đối với các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thu thập tại cơ quan thuế;

– Giá thuê đất, giá thuê mặt bằng ghi trong hợp đồng thuê đất, thuê mặt bằng;

– Giá đất chuyển nhượng, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thành công trên thị trường được thu thập tại các sàn giao dịch bất động sản có xác nhận và đóng dấu của sàn giao dịch bất động sản…

2.Một số nội dung nổi bật khác tại dự thảo Nghị định mới

2.1 Sửa điều kiện áp dụng các phương pháp định giá đất

Đây cũng là một trong những nội dung nổi bật tại dự thảo sửa đổi Nghị định về xác định giá đất. So với Nghị định 44/2014 hiện nay, điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất được sửa đổi như sau:

– Phương pháp so sánh: Được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

(Hiện nay không yêu cầu số thửa đất so sánh tối thiểu đã chuyển nhượng, trúng đấu giá).

– Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Được áp dụng để xác định giá thửa đất, khu đất đối với các trường hợp:

+Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114, khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai gồm: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân với phần diện tích đất ở vượt hạn mức…

+Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

+Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê với trường hợp thửa đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

+Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (dự thảo đưa ra 02 phương án)

+Xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.

(Hiện nay, Nghị đinh 44/2014 quy định điều kiện áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất trong trường hợp:

+Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân đối với phần diện tích đất ở vượt hạn mức; giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất; thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;…

+Tính tiền thuê đất đối với trường hợp doanh nghiệp nhà nước cổ phần hóa được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm…)

– Phương pháp thu nhập: Được áp dụng khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất.

– Phương pháp thặng dư: Được áp dụng đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển và tổng chi phí phát triển.

2.2 Trình tự xác định giá đất của mỗi phương pháp cụ thể

Dự thảo Nghị định sửa đổi về xác định giá đất bổ sung thêm quy định về trình tự, nội dung xác định giá đất đối với mỗi phương pháp cụ thể.

Trong đó, đối với xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, khoản 9 Điều 1 dự thảo nêu rõ:

“Điều 5e. Trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất

1.Xác định hệ số điều chỉnh giá đất

a) Đối với trường hợp quy định tại các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều 5 Nghị định này áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và công bố hằng năm theo quy định tại Nghị định số 45/2014/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 2 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP), Nghị định số 46/2014/NĐ-CP (được sửa đổi tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 123/2017/NĐ-CP) và các văn bản hướng dẫn của Bộ Tài chính…”

Theo đó, căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị trường và tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp.

Việc sửa đổi, bổ sung hệ số điều chỉnh giá đất thực hiện như việc xây dựng, ban hành hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm này.

Nguồn: Luatvietnam