MUA NHÀ ĐẤT THÔNG QUA VI BẰNG CÓ GIÁ TRỊ PHÁP LÝ KHÔNG?

Chị Trần Minh C (thành phố V, tỉnh Nghệ An) cho biết thời gian gần đây chị thấy nhiều người nói có thể mua nhà đất thông qua vi bằng. Nghĩa là thay vì đến văn phòng công chứng để làm hợp đồng mua bán công chứng thì sẽ đến văn phòng thừa phát lại để lập vi bằng giao dịch mua bán nhà đất.

Chị C hỏi: Vậy việc mua bán nhà đất bằng vi bằng có giá trị pháp lý không? Những rủi ro của việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng?

Trả lời:

Theo quy định tại khoản 3 Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP thì vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Thừa phát lại sẽ mô tả, ghi nhận lại hành vi, sự kiện, đích thân Thừa phát lại chứng kiến một cách trung thực, khách quan. Do đó, vi bằng chỉ có giá trị là bằng chứng ghi nhận một sự kiện, một hoạt động xảy ra mà không ghi nhận tính hợp pháp của sự kiện, hoạt động đó nên không xác minh được giá trị pháp lý của các sự kiện, hoạt động.

Bên cạnh đó, tại khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP ghi nhận vi bằng không thể thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác. Giá trị của vi bằng chỉ được dùng được coi là bằng chứng, nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; căn cứ để xác lập giao dịch giữa các cơ quan, cá nhân, tổ chức theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, không phải trường hợp nào cũng có thể lập vi bằng.

Theo Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về các trường hợp không được lập vi bằng thì Văn phòng Thừa phát lại không được lập vi bằng xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực. Trong khi đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai năm 2024 thì việc mua bán nhà đất, giao dịch đất đai là các trường hợp phải công chứng, chứng thực.

Như vậy, việc lập vi bằng để mua bán nhà đất là hành vi vi phạm quy định của pháp luật hay nói cách khác thì việc mua bán nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng là không hợp pháp, không có giá trị pháp lý.

Do việc mua bán nhà đất thông qua vi bằng không có giá trị pháp lý nên người mua nhà đất thông qua vi bằng sẽ gặp rất nhiều rủi ro như không thể xác nhận được nguồn gốc đất, không thể xem đất có thuộc quy hoạch hay thu hồi hay không; nhà đất liệu có đang bị thế chấp tại ngân hàng hay đã chuyển nhượng cho người khác hay chưa…dẫn đến khi xảy ra tranh chấp, người mua sẽ rất khó để bảo vệ quyền lợi của mình trong quá trình giải quyết tại cơ quan có thẩm quyền. Không những vậy, khi mua nhà thông qua vi bằng thì người mua sẽ không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Chính vì vậy, để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình, đặc biệt là để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi thực hiện các giao dịch liên quan đến mua bán nhà đất thì phải lập hợp đồng có công chứng, chứng thực đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Công ty Luật Trọng Hải và Cộng sự