QUY ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ ĐẤT NÔNG NGHIỆP HẾT THỜI HẠN SỬ DỤNG ĐẤT

Ông Nguyễn Minh K (tỉnh Nghệ An) thông tin: Gia đình ông hiện có hơn 500m2 đất nông nghiệp được dùng để canh tác cây lúa và hoa màu. Phần diện tích này gia đình ông sử dụng canh tác ổn định, không tranh chấp và đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện gia đình ông có dự định thế chấp phần diện tích đất nông nghiệp này để vay vốn làm ăn. Tuy nhiên, qua kiểm tra Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp thì ông phát hiện phần đất nông nghiệp của gia đình đã hết thời hạn sử dụng đất.

Ông K hỏi: Quy định của pháp luật về đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng đất như thế nào? Ông có được thế chấp phần diện tích đất nông nghiệp này không?

Trả lời:

Theo khoản 2 Điều 9 Luật Đất đai 2024 quy định về phân loại đất thì nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất sau đây: Đất trồng cây hằng năm (gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hằng năm khác); Đất trồng cây lâu năm; Đất lâm nghiệp, gồm đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất chăn nuôi tập trung; Đất làm muối; Đất nông nghiệp khác.

Điểm g khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai 2024 quy định về quyền và nghĩa vụ của cá nhân sử dụng đất thì cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế được quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật. Quyền sử dụng đất khi thế chấp cần đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật như có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án và đang trong thời hạn sử dụng đất.

Liên quan đến thời hạn sử dụng đất thì tại Điều 172 Luật Đất đai 2024 có quy định về đất sử dụng có thời hạn. Theo đó, thời hạn giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đối với cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng cây lâu năm, đất rừng sản xuất là rừng trồng trong hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này là 50 năm. Khi hết thời hạn sử dụng đất, thì được tiếp tục sử dụng đất theo thời hạn quy định tại điểm này mà không phải làm thủ tục gia hạn. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của mình, người sử dụng đất mặc dù không phải thực hiện thủ tục cấp đổi, làm lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng cần thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất theo quy định tại Điều 65 Nghị định 102/2024/NĐ-CP về trình tự, thủ tục xác nhận tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân khi hết thời hạn sử dụng đất.

Đối với trường hợp cho thuê thì thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với cá nhân không quá 50 năm. Khi hết thời hạn thuê đất, cá nhân nếu có nhu cầu thì được Nhà nước xem xét tiếp tục cho thuê đất nhưng không quá 50 năm. Khi đó, theo quy định tại khoản 3 Điều 172 Luật Đất đai 2024 thì cá nhân phải thực hiện việc gia hạn sử dụng đất trong năm cuối của thời hạn sử dụng đất. Người sử dụng đất có nhu cầu gia hạn sử dụng đất phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn chậm nhất là 06 tháng trước khi hết thời hạn sử dụng đất. Quá thời hạn phải nộp hồ sơ đề nghị gia hạn mà người sử dụng đất không nộp hồ sơ đề nghị gia hạn thì không được gia hạn sử dụng đất, trừ trường hợp bất khả kháng. Trường hợp không được gia hạn sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ thực hiện thu hồi đất.

Như vậy, đối chiếu các quy định trên vào trường hợp của gia đình ông thì mặc dù hiện đã hết thời hạn sử dụng đất được ghi trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng do phần đất nông nghiệp của gia đình sử dụng là đất để trồng lúa và hoa màu nên trường hợp đất hết hạn sử dụng đất thì gia đình ông vẫn được tiếp tục sử dụng mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn mà chỉ cần thực hiện thủ tục xác nhận lại thời hạn sử dụng đất trên giấy chứng nhận đã cấp. Đồng thời, phần diện tích đất nông nghiệp nói trên được gia đình sử dụng canh tác, sản xuất ổn định, không tranh chấp, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nên ông hoàn toàn có thể làm thủ tục thế chấp phần đất nông nghiệp của gia đình để vay vốn làm ăn.

Công ty Luật Trọng Hải & Cộng sự

Thực hiện: Luật sư Minh Huyền