XÂY NHÀ VƯỢT QUÁ DIỆN TÍCH ĐẤT Ở ĐƯỢC CẤP PHẢI LÀM SAO?

Anh Nguyễn Đình Q (huyện Y, tỉnh Nghệ An) có thông tin: Vợ chồng anh được UBND huyện Y cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất ở là 200m² còn lại là diện tích đất trồng cây lâu năm. Gia đình anh có ý định xây dựng nhà ở với thiết kế là 220m².

Anh Q hỏi: Xây nhà ở vượt quá hạn mức đất ở được cấp bị xử phạt như thế nào? Cần làm gì để xây nhà đúng quy định?

Trả lời:

Đất ở là nhóm đất Phi nông nghiệp mà người sử dụng đất được phép sử dụng vào mục đích làm nhà ở và mục đích khác phục vụ cho đời sống trong cùng một thửa đất thuộc khu vực được cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hiện nay, rất nhiều trường hợp khi xây dựng nhà ở không chú ý đến phần diện tích đất được phép xây dựng dẫn đến những hệ quả rắc rối về sau.

Việc anh Q xây dựng nhà ở với diện tích 220m² đã vượt quá diện tích đất ở (đất thổ cư) được công nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Đây là hành vi vi phạm nguyên tắc sử dụng đất đai được ghi nhận tại khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai 2024 và vi phạm nghĩa vụ chung của người sử dụng đất tại khoản 1 Điều 31 Luật Đất đai 2024 như sau: “Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất và chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo quy định khác của pháp luật có liên quan”. Do đó, việc xây nhà vượt quá diện tích cấp trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hành vi vi phạm pháp luật và có thể bị xử phạt theo quy định pháp luật.

Việc xử lý hành vi xây dựng nhà ở vượt quá diện tích đất ở được cấp sẽ căn cứ tại khoản 2 Điều 10 Nghị định 123/2024/NĐ-CP quy định về “Hành vi chuyển đất nông nghiệp không phải là đất trồng lúa, không phải là đất lâm nghiệp sang đất ở thuộc địa giới hành chính của xã” với mức phạt tiền áp dụng đối với hành vi này ở khu vực nông thôn là 10.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng và ở khu vực đô thị là 20.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng, diện tích xây dựng vi phạm càng nhiều thì số tiền phạt càng lớn. Lưu ý, ngoài việc bị áp dụng hình phạt chính là phạt tiền thì người sử dụng đất còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất, được hiểu là phải tháo dỡ công trình xây dựng trên phần diện tích đất vượt quá đó, đồng thời buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm (nếu có).

Bên cạnh đó, nếu việc xây dựng nhà ở thuộc trường hợp phải xin cấp giấy phép xây dựng mà người sử dụng đất/chủ đầu tư/chủ sử dụng đất xây dựng nhà ở trái với giấy phép đã được cấp thì phải chịu xử phạt vi phạm hành chính quy định tại khoản 6 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP với mức phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng đối với xây dựng nhà ở riêng lẻ.

Để không vi phạm pháp luật, người có quyền sử dụng đất nói chung hay anh Q trong trường hợp này cần làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất phần diện tích vượt quá sang đất phi nông nghiệp mà cụ thể là chuyển từ đất trồng cây lâu năm sang đất ở theo quy định tại Điều 227 Luật Đất đai 2024 và Nghị định 102/2024/NĐ-CP.

Công ty Luật Trọng Hải & Cộng sự